Najem stanovanja ali hipoteko: kar je bolj donosno

Podrobna analiza s primeri in izračuni.

Pri primerjavi hipotek in nepremičnin najem materiala vidik običajno gre v ozadje. Udeleženci razprave ugotovijo, kaj je bolje: plačati nekomu stricu ali oditi v suženjstvo v banko, plačati, vendar za svoje, ali se nenehno premikati v iskanju donosnejših možnosti. Toda, če pustite čustvo in se obrnete na številke, postane situacija jasnejša.

Najem in hipoteke v številkah

Spremembe cen nepremičnin in najemnih stanovanj, kot tudi velikost inflacije za dolgo obdobje, je mogoče predvideti le približno, tako da bodo izračuni netočni. In vendar so številke bolj zgovorne kot besede.

Povprečna tehtana obrestna mera za hipotekarna posojila v aprilu letošnjega leta, glede na hipotekarna stanovanjska posojila, ki so bila odobrena rezidenčnim posameznikom in pridobila pravice do zahtevka za hipotekarna posojila v rubljih centralne banke, je bila 9, 64%. Po mnenju analitikov Domofond.ru Analitična poročila Domofond.ru, najem apartmaja v marcu 2018 je bilo v povprečju 0, 7% cenejši kot v decembru 2017. Vendar pa se prepričajte, da bomo domnevali, da bo lastnik stanovanja povečala plačila za 5% na leto.

Za izračune smo regionalni center, milijon-plus mesto Volgograd in zvezno mesto St. Petersburg.

Volgograd

Hipoteka

Povprečna cena dvosobnega stanovanja v Volgograd, v skladu s Domofond.ru, je 2.365.695 rubljev. Razmislite o situaciji, če ste nabrali polog 15%, 25% in 50% vrednosti stanovanja in vzel hipoteko na 9, 64% letno za 10 let.

Plačilo, rubljevMesečno plačilo, rubljevPreplačilo, rubljevKončna cena stanovanja, rubljev
354.854, 15%26 1761 130 0603, 595, 755
591.250, 25%23, 088996, 8183, 361, 818
1, 182, 500, 50%15 392664, 5463, 029, 546

Izračuni niso upoštevali dodatnih stroškov povezanih storitev v obliki zavarovanja doma in osebe, ki je vzela hipoteko, in odškodnine, kot je davčna olajšava.

Denimo, da bodo cene nepremičnin rastejo za 5% na leto, potem pa po 10 letih stanovanje bo stalo 3, 67 milijona rubljev.

Najem

Povprečna cena najema dvosobno stanovanje v Volgograd je 15 845 rubljev na mesec. Če bo najemodajalec dvignil pristojbine za približno 5% na leto, potem bo v desetih letih najemnik moral plačati 24.556 rubljev na mesec. Skupaj, v letih bo plačal za nastanitev 2 389 344 rubljev. Razlika med ceno hipoteke s 15-odstotnim začetnim prispevkom in najemom najemnika lahko najemajo stanovanje po predvideni ceni 2028 za nadaljnja tri leta in devet mesecev.

Z povprečno plačo v Volgogradu, ki znaša 28.483 rubljev, se tako najemnina kot hipotekarna plačila zdita izvedljiva družini z dvema odraslima osebama.

Upoštevati je treba tudi, da najemnik še nima prihrankov za polog (če obstaja), ki ga lahko položi v banki po obrestih. Po obrestnih merah in strukturi posojil in vlog centralne banke je tehtana povprečna obrestna mera za depozite za obdobje enega do treh let v letu 2018 6, 41%. Za 10 let se bo kazalec večkrat spremenil, vendar bomo to vrednost uporabili za izračune. Izračun ne vključuje kapitalizacije.

Plačilo (prihranki), rubljevZnesek po 10 letih, rubljev
354.854, 15%582 315
591.250, 25%970, 241
1, 182, 500, 50%1, 940, 482

Zato v 10 letih najemnik ne bo le porabil manj, ampak tudi zaslužil na depozit.

Zakup in akumulacija

Iz prejšnjega odstavka je jasno, koliko bo oseba lahko kopičijo na depozit za 10 let, če je še naprej najem stanovanja.

Največje možnosti, da shranite za stanovanje in ga kupite brez hipoteke od osebe, ki ima polovico zneska cene stanovanja, vendar le, če se cena nepremičnine ne spremeni.

Po 10 letih za nakup stanovanja ne bo zamudil 425.213 rubljev. Da bi imel ves čas na razpolago ob pravem času, bo moral prihraniti nekaj več kot 3, 5 tisoč rubljev na mesec.

V petih letih bo imel 1561.491 rubljev na svoj depozit. Če želite kupiti stanovanje v tem času, mora oseba preložiti vseh pet let na 13, 4 tisoč na mesec. Skupaj s stroški najema stanovanj bo v prvem letu zapustil 29, 3 tisoč, v peti pa 32, 6 tisoč. V skladu s tem, če je kupil stanovanje v petih letih, skupni stroški, ob upoštevanju najemnine, bo zapustil 3.415.482 rubljev, po deset - 4.755.039 rubljev. Obe možnosti sta dražji od hipoteke.

Sankt Peterburg

Hipoteka

Povprečna cena dvosobnega stanovanja v Sankt Peterburgu je 6.797.671 rubljev.

Plačilo, rubljevMesečno plačilo, rubljevPreplačilo, rubljevKončna cena stanovanja, rubljev
1.019.651, 15%75 2103, 247, 15210, 044, 823
1, 699, 418, 25%66 3622 865 1349, 662, 805
3, 398, 836, 50%44, 2411, 910, 0898, 707, 760

Da ne bi preplačali na hipoteko, morate bodisi kopičiti polog vsaj polovico stroškov stanovanja, ali povečati mesečno plačilo in skrajšati obdobje posojila. S povprečno plačo 58, 5 tisoč rubljev, Direktorat zvezne državne statistike služba za mesto Sankt Peterburg in Leningrad regiji očitno ni vsakdo.

Po 10 letih bo stanovanje predvidoma stalo 10, 99 milijona rubljev.

Najem

Povprečna cena najema dvosobno stanovanje v Sankt Peterburgu je 32.744 rubljev na mesec. S povečanjem stroškov najema za 5% na leto v 10 letih bo mesečno plačilo 50.787 rubljev, celotni delodajalec pa bo izdal 4.942.178 rubljev. Razlika med ceno hipoteke s pologom 15% in najemnikom lahko najame stanovanje po ocenjeni ceni 2028 za nadaljnjih osem let in treh mesecev.

Ne prezrite in kopičite.

Plačilo (prihranki), rubljevZnesek po 10 letih, rubljev
1.019.651, 15%1, 673, 247
1, 699, 418, 25%2 788 744
3, 398, 836, 50%5 577 490

Zakup in akumulacija

In spet oseba, ki že ima polovico svoje cene lahko računajo na nakup stanovanja brez hipoteke. Toda za izpolnitev petletnega obdobja bo problematičen. V petih letih bo imel na svojem računu 4.448.162 rubljev. Da bi zbrali zahtevani znesek, mora vsak mesec preložiti 39, 2 tisoč evrov. V celoti, s stroški najemnine, bo moral dodeliti 72 tisoč na mesec v prvem letu.

Če kupi stanovanje v petih letih, skupni stroški, ob upoštevanju najemnine, se ocenjujejo na 8.968.837 rubljev, po 10 letih - na 11.739.849 rubljev.

Torej, kaj je bolj donosno

S povprečnimi ocenami je najemnina bolj donosna. V vseh primerih je mesečna pristojbina za najem manjša od hipotekarnega plačila. Polog ni le porabljen, ampak prinaša tudi denar.

Vendar pa po 10 letih, oseba, ki izbere hipoteko bo lastnik stanovanja, vendar najemnik ne bo.

V zvezi z najemnih stanovanj in hkratno povečanje prihrankov na stanovanje - tukaj, tudi, vse ni tako preprosto. Predvidljivi dejavniki dela: več denarja imate na rokah, večji je prihodek in nižje so cene nepremičnin in najemnine v vašem mestu, več možnosti imate, da prihranite za stanovanje brez hipoteke in ostanete v črni barvi. Vendar izračuni običajno ne upoštevajo, da se lahko cene nepremičnin v 10–15 letih znatno povečajo.

Zato je vredno upoštevati še en ključni kazalnik - čas. Določanje dolgoročnih napovedi je težko tudi za strokovnjake. In stabilnost v državi je kazalnik, ki je bližje religioznemu: verjamete v to ali ne. Torej, če shranite za stanovanje za več kot pet let, je vredno vključiti v izračunih, ne samo logiko, ampak tudi intuicijo.

Menijo, da denar zaradi inflacije deprecira, in nepremičnine rastejo v ceni.

Vendar pa je po Rosstat, indeksi cen na sekundarnem trgu stanovanj v Ruski federaciji, v zadnjih treh letih, cene na sekundarnem trgu so padale za vse vrste stanovanj, razen za tiste elite.

Kot dodaten dejavnik upoštevajte bližino upokojitvene starosti. To bo težko najeti stanovanje za izplačila pokojnin, vendar je to nemogoče v velikih mestih. Torej je v tem času dobro imeti svoje stanovanje, čeprav je prišlo do vas s preplačilom.

Argument, da bi si lahko najemali stanovanje za preostanek svojega življenja z denarjem, ki je šel v banko, je dosleden, če ste zavrnili nakup stanovanja v velikem mestu in najem stanovanja po zelo ugodni ceni. Torej, če prihranite pri preplačilu v višini 3 milijonov, vam bo to dalo 25 tisoč na leto vsak mesec 10 let (vendar je vredno razmisliti o inflaciji).

Denar lahko položite tudi na depozit. Znesek 3 milijone, ob upoštevanju sedanje povprečne obresti na vloge, bo 15.000 rubljev na mesec v obresti, 4 milijone - 20 tisoč.

Kako izračunati, kaj je bolj donosno za vas

Povprečeni izračuni dajejo povprečne rezultate, zato da bi razumeli, kaj je za vas bolj donosno, boste morali izračune opraviti sami. Za to potrebujete naslednje podatke:

  1. Znesek najemnine za stanovanje.
  2. Velikost prihrankov, ki jih nameravate uporabiti kot polog.
  3. Cena apartmaja, ki ga želite kupiti.
  4. Obrestna mera za hipoteko (lahko uporabite povprečje v državi ali tisto, ki ponuja banko, v kateri želite prevzeti hipoteko).
  5. Obresti na depozit v banki, na katero ste pripravljeni zaupati svoj denar za dolgo obdobje.

Če se odločite med hipotekarnih in najemnih stanovanj s hkratnim kopičenjem denarja za nakup stanovanja

1. Hipoteka

Z uporabo hipotekarnega kalkulatorja ali na spletni strani vaše banke izračunajte, koliko let vam bo hipoteka prinesla z optimalnim mesečnim plačilom, kaj bo preplačilo.

Z ceno stanovanja 5, 2 milijona rubljev, začetnim prispevkom 3, 2 milijona, obrestno mero 11% in hipotekarnim rokom sedmih let, bo mesečno plačilo 34.245 rubljev, preplačilo pa 876.569 rubljev.

2. Najem apartmaja

Izračunajte, koliko let boste dali za najem apartmaja, pri čemer upoštevajte morebitno povečanje pristojbin.

Na primer, daš 22 tisoč rubljev na mesec in najameš stanovanje za tri leta. V tem času se cena nikoli ni zvišala, vendar je očitno, da v sedmih letih najemnina ne bo stala enako. Torej, v naslednjem letu, boste verjetno plačati 22 × 12 = 264 tisoč za najem, v naslednjih treh letih - 24 × 36 = 864 tisoč, v preostalih treh - 26 × 36 = 936 tisoč, skupaj - 2, 06 milijona rubljev.

3. Depozit in varčevanje

Izračunajte, koliko denarja imate na vaš depozit v času trajanja hipoteke, in ocenite znesek. Nato izračunajte, koliko denarja boste imeli po prvem letu, drugo in tako naprej do konca trajanja hipoteke. Prav tako določite znesek, ki ga lahko vsak mesec rezervirate za nakup stanovanja, izračunajte, koliko denarja vam bo dala v letu, dveh in tako naprej do konca trajanja hipoteke. Zdaj, s preprostim dodatek zneska na depozit in prihranke, izvedeti, koliko let boste lahko zbrali denar za nepremičnine.

Na depozit brez kapitalizacije z obrestno mero 6, 1%, se bo znesek v višini 3, 2 milijona rubljev v sedmih letih spremenil v 4.566.400 rubljev.

Tudi če cene nepremičnin ne bodo rasle, potem po sedmih letih ne morete kupiti stanovanja brez hipoteke.

Obstaja možnost, da ne čakati na potreben znesek, da se kopičijo na depozit, in za praho 20 tisoč rubljev na mesec ali 240 tisoč na leto. Potem po petih letih prihrankov bo 5 376 000 rubljev. Ob upoštevanju najemnine za celotno nepremičnino bo 6 640 000 rubljev, in 176 tisoč bo ostalo. Za sedem let, hipoteke na stanovanje bo 6, 8 milijona. To pomeni, da stroški gre približno enako, vendar shranjene dve leti, to je, najem stanovanj in v tem času varčevanje je bolj donosno.

Ti izračuni delujejo le, če se vrednost stanovanja ni spremenila v petih letih, in najemnina se ni zvišala ceneje, kot je bilo predvideno v napovedi.

Kadar stanovanje ne shrani niti za čas trajanja hipoteke, je očitno, da je za banko bolj donosno izposojati kot rešiti.

Če se odločite med hipotekarnih in najemnih stanovanj brez načrtov za nakup stanovanja v prihodnosti

1. Ne pozabite, koliko ste dali lastniku stanovanja

Vzemite številke iz prejšnjega primera - 22 tisoč rubljev.

2. Izračunajte mesečno hipotekarno plačilo

Spet število iz prejšnjega primera - 34, 3 tisoč rubljev.

3. Primerjajte dve številki

Očitno je, da je bolj smotrno streljati, tudi če pri izračunu ne upoštevate začetnega plačila. Če vse ni tako preprosto, znesek akontacije razdelite na število mesecev hipoteke in na mesečno plačilo dodajte prejeti znesek:

3 200 000 = 84 = 38;
34, 3 + 38 = 72, 3 tisoč rubljev.

Primerjava z 22 tisoč je še jasnejša. In tudi če bo po sedmih letih najemnina podvojena v ceni, bo še vedno bolj donosno najeti stanovanje.

Vendar pa je že v osmem letu, oseba s hipotekarnih bo v celoti vrniti in bo plačal samo javne gospodarske službe. In najemnik bo še naprej dajal enak znesek za najemnino. Če pa najemnina za stanovanje ne bi bila povišana, bi znesek, ki bi ga porabili za hipoteko, zadostoval za 26 let najemnine.

4. Izračunajte, koliko boste zaslužili na denar, ki bi lahko šel na plačilo.

V sedmih letih bo depozit znašal 4, 57 milijona rubljev. In če je razlika med plačili v višini 12, 3 tisoč na mesec preložena mesečno, potem bo v sedmih letih prinesla še 1, 03 milijona. Skupni znesek v višini 5, 6 milijona evrov, ki znaša 6, 1% letno, bo prinesel 28, 5 tisoč rubljev na mesec v obresti.

<

Priljubljene Objave